Einfamilienhäuser bleiben in Metropolen unerschwinglich

30.7.2026 – Der Erschwinglichkeits-Index für Einfamilienhäuser liegt bundesweit bei 103 Punkten und damit auf dem Niveau des Vorjahres. Mit einem Wert von 80 sind Einfamilienhäuser in den Top-Sieben-Metropolen am wenigsten erschwinglich. In deren Umland steigt der Wert auf 89 und liegt damit immer noch deutlich unter der Erschwinglichkeits-Schwelle. Käufer müssen im Durchschnitt der sieben Metropolen 44 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate aufwenden. Mit Effizienzklasse D lassen sich Preisabschläge von bis zu elf Prozent realisieren.

Die Interhyp-Gruppe, spezialisiert auf private Baufinanzierungen, ermittelt den Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex, indem die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region gesetzt wird. Werte über 100 stehen für eine bessere Erschwinglichkeit; liegt der Wert darunter, übersteigt die Belastung diese Schwelle.

Eigentum in Metropolen und ihrem Umland schwer finanzierbar

Untersucht wurden Einfamilienhäuser in allen 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Der Erschwinglichkeits-Index (Einfamilienhäuser) liegt bundesweit bei 103 Punkten und damit auf dem Niveau des Vorjahres.

Zum Hintergrund: Wie bereits die Postbank generell für Immobilien festgestellt hat, werden höhere Zinsen und gestiegene Preise durch steigende Löhne ausgeglichen (VersicherungsJournal 21.7.2026).

Bewegung zwischen 103 und 107 Punkten

Seit Anfang 2025 bewegt sich der Index in einem engen Band zwischen 103 und 107 Punkten. Mit einem Wert von 80 sind Einfamilienhäuser in den Top-Sieben-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf am wenigsten erschwinglich. In deren Umland steigt der Wert auf 89 und liegt damit immer noch deutlich unter der Erschwinglichkeitsschwelle.

Über der Schwelle finden sich Großstädte ab 100.000 Einwohner mit 105, das Umland der Großstädte mit 111 sowie sonstige Kreise mit 118. „Etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte leben in diesen Regionen, in denen der Erwerb eines Einfamilienhauses erschwinglich ist“, sagte Interhyp-CEO Jörg Utecht.

Erschwinglichkeit steigt mit Entfernung von Großstädten

Die Plattform Immowelt.de hatte für Eigentumswohnungen festgestellt: Je weiter weg vom Stadtkern, desto günstiger die Angebote (15.7.2026). Vergleichbares gilt für Einfamilienhäuser: Im Durchschnitt steigt die Erschwinglichkeit mit zunehmender Entfernung von den großen Ballungszentren.

Laut Interhyp-IW-Berechnungen hat sich die Lage in den Top-Sieben-Metropolen und deren Umland zuletzt zumindest leicht entspannt. „In München sind die Preise für Einfamilienhäuser beispielsweise in den letzten zwölf Monaten um gut zwei Prozent gesunken, in Berlin stagnierten sie“, erklärte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft e.V. (IW).

Trotzdem müssen Käufer nach wie vor im Durchschnitt der sieben Metropolen 44 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate aufwenden – deutlich mehr als die 35 Prozent, die als Schwelle für Erschwinglichkeit gelten.

Preisabschläge für Gebäude mit niedrigerer Effizienzklasse

Neben der Lage hat die Energieeffizienzklasse einen immer größeren Einfluss auf die Kaufentscheidung von Immobilieninteressierten. Nach Meinung der Studienautoren gibt es dafür vor allem zwei Gründe. Zum einen die zeitweise stark gestiegenen Energiepreise und zum anderen beeinflusst der energetische Zustand, welche Investitionen nach dem Immobilienerwerb notwendig werden.

„Einen möglichen Mittelweg bieten Häuser der Energieeffizienzklasse D. Gegenüber einem bereits sehr effizienten Gebäude fällt der Kaufpreis häufig niedriger aus, zugleich ist das technische und finanzielle Sanierungsrisiko meist besser kalkulierbar als bei Häusern der niedrigsten Effizienzklassen“, erklärte IW-Ökonom Voigtländer.

Mit Blick auf die Preisabschläge gab Interhyp-CEO Utecht zu bedenken: „Ob sich der Kauf eines D-Hauses rechnet, zeigt sich immer erst am einzelnen Objekt. Die Effizienzklasse ersetzt weder eine technische Prüfung noch eine belastbare Kostenschätzung. All das klärt man am besten im Beratungsgespräch.“