2.10.2026 – In 49 Regionen wird für Neubauten im mittleren Preissegment gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen ein Preisaufschlag von mindestens 2.570 Euro je Quadratmeter fällig. Die drei bayerischen Spitzenreiter sind die Landkreise Miesbach und Garmisch-Partenkirchen sowie die Stadt Erlangen. Besonders niedrig sind die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten. In den 66 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden bei Luxuswohnungen zahlen Käufer für eine neue 70-Quadratmeter-Wohnung mindestens 2.285 Euro je Quadratmeter mehr. In 81 Regionen haben die Studienautoren nur geringe Aufschläge für Neubauten im oberen Preissegment ausgemacht.
In ihrer mehrteiligen Studienreihe „Wohnatlas“ hat die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG – die Preisdifferenzen zwischen Neubauten, die zwischen 2023 und 2025 fertiggestellt wurden, und vergleichbaren Bestandswohnungen analysiert.
Berechnet wurden wie im Vorjahr (VersicherungsJournal 14.8.2025) die Preisdifferenzen für 70 Quadratmeter große Eigentumswohnungen in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten.
- Wohnatlas 2026 Neubaupreise vs. Altbau (Bild: Postbank).
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Höchste Unterschiede in Miesbach, Garmisch und Erlangen
In 49 untersuchten deutschen Regionen wird für Neubauten im mittleren Preissegment (hier wird der Median aller Bestands- sowie aller Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt) gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen ein Preisaufschlag von 2.570 Euro oder mehr je Quadratmeter fällig.
Die höchsten Aufpreise wurden im Landkreis Miesbach (422.892 Euro), im Landkreis Garmisch-Partenkirchen (373.126 Euro) und in der kreisfreien Stadt Erlangen (307.461 Euro) – also in Bayern – festgestellt. Stuttgart auf Rang vier ist als einzige Metropole der „Big 7“ unter den zehn Regionen mit den höchsten Preisaufschlägen vertreten. Hier beträgt der Neubauzuschlag 261.878 Euro.
| Stadt oder Landkreis** | Quadratmeterpreis Bestand | Quadratmeterpreis Neubau | Differenz bei 70 qm |
|---|---|---|---|
| *Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023-2025) in 2025; Kaufpreise für 70-Quadratmeter-Wohnungen ohne Nebenkosten in Euro. **Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung. Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI. | |||
| Miesbach, Landkreis | 6.860 | 12.902 | 422.892 |
| Garmisch-Partenkirchen, Landkreis | 5.789 | 11.120 | 373.126 |
| Erlangen, kreisfreie Stadt | 4.130 | 8.523 | 307.461 |
| Stuttgart, Landeshauptstadt | 4.505 | 8.246 | 261.878 |
| Schwerin, kreisfreie Stadt | 2.416 | 6.137 | 260.472 |
| Krefeld, Stadt | 2.333 | 6.003 | 256.866 |
| Chemnitz, Stadt | 1.162 | 4.700 | 247.677 |
| Uckermark, Landkreis | 1.394 | 4.802 | 238.520 |
| Mainz, kreisfreie Stadt | 4.183 | 7.462 | 229.570 |
| Oberhavel, Landkreis | 3.445 | 6.681 | 226.537 |
Sonderfall: Ferienregionen an Nord- und Ostsee
In 43 Regionen sind die Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand im mittleren Preissegment geringer. Dort zahlen Käufer durchschnittlich maximal 100.000 Euro mehr für die 70 Quadratmeter große Neubauwohnung. Das entspricht 1.430 Euro je Quadratmeter.
Besonders niedrig sind die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten – acht davon zählen zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisdifferenzen. In drei Küsten-Landkreisen sind Neubauwohnungen sogar günstiger als Bestandsimmobilien.
Der Grund: Neubauten im mittleren Segment entstehen hier eher in abgelegener als in attraktiver Lage. Im Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt zahlen Käufer 53.444 Euro weniger für einen Neubau, im Landkreis Leer mit der Insel Borkum sind es 29.988 Euro und im Landkreis Rostock mit Ostseebädern wie Kühlungsborn und Heiligendamm 14.062 Euro.
Wo neuer Luxus die höchsten Aufschläge kostet
Im oberen Preissegment (die teuersten zehn Prozent der analysierten Angebote) liegen die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unter denen im mittleren Preissegment. In den 66 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden zahlen Käufer für eine neue 70-Quadratmeter-Wohnung mindestens 160.000 Euro, also 2.285 Euro je Quadratmeter, mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung.
| Stadt oder Landkreis** | Quadratmeterpreis Bestand | Quadratmeterpreis Neubau | Differenz bei 70 qm |
|---|---|---|---|
| *Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023-2025) in 2025; Kaufpreise für 70-Quadratmeter-Wohnungen ohne Nebenkosten in Euro. **Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung. Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI. | |||
| Miesbach, Landkreis | 12.917 | 19.956 | 492.750 |
| Nordfriesland, Landkreis | 12.847 | 18.121 | 369.179 |
| Garmisch-Partenkirchen, Landkreis | 8.636 | 13.497 | 340.256 |
| Stuttgart, Landeshauptstadt | 6.406 | 10.962 | 318.931 |
| Rendsburg-Eckernförde, Landkreis | 4.538 | 8.791 | 297.716 |
| Hochtaunuskreis, Landkreis | 5.663 | 9.850 | 293.111 |
| Potsdam-Mittelmark, Landkreis | 5.268 | 9.290 | 281.540 |
| Hamburg, Freie und Hansestadt | 9.917 | 13.750 | 268.333 |
| Krefeld, Stadt | 3.484 | 7.249 | 263.540 |
| Plön, Landkreis | 6.073 | 9.572 | 244.900 |
Der bayerische Landkreis Miesbach, die Urlaubsregion Garmisch-Partenkirchen sowie die Städte Stuttgart und Krefeld waren bereits im mittleren Preissegment unter den Top 10 vertreten.
Wo neue Luxuswohnungen billiger als Altbauten sind
Bei 81 Landkreisen, Groß- und Mittelstädten haben die Studienautoren nur geringe Aufschläge für Neubauten im oberen Preissegment ausgemacht, nämlich weniger als 75.000 Euro.
In den Landkreisen Aurich (-529.065 Euro), Leer (-271.121 Euro), Friesland (-255.879 Euro) und Wittmund (-140.295 Euro) an der Nordsee sowie im Landkreis Rostock (-36.257 Euro) an der Ostsee sind Neubauten im oberen Preissegment sogar im Durchschnitt günstiger als Bestandsimmobilien.
Jenseits der Küstenregionen besonders geringe Aufschläge verzeichnen die bayerischen Landkreise Kronach (19.137 Euro) und Neustadt an der Waldnaab (18.651 Euro) sowie die Stadt Bamberg (17.160 Euro). Im Eifelkreis Bitburg-Prüm und dem Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge kosten Neubau- und Bestandswohnungen durchschnittlich etwa gleich viel.
