21.7.2026 – Im Jahr 2025 musste beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für Zinsen gezahlt werden. Mieter zahlten im Schnitt über alle Regionen hinweg 13,5 Prozent für die Nettokaltmiete. Den höchsten Anteil des durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung müssen Käufer im Landkreis Nordfriesland mit 45,7 Prozent aufwenden. Derzeit leben 30 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion, insbesondere in Ostdeutschland.
Die Experten der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützigen GmbH (HWWI) haben im Auftrag der Postbank, einer Niederlassung der Deutschen Bank AG, analysiert, wie sich die Belastungen durch Miete im Vergleich mit der Kreditfinanzierung eines Wohnungskaufs entwickelt haben. Errechnet wurde, wo sich ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen beim Kauf besser stellt.
Sinkender Einkommensanteil muss für Wohnen ausgegeben werden
Das durchschnittliche Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte ist seit 2024 nominal um 9,4 Prozent gewachsen. Da die Immobilienpreise weniger stark gestiegen sind, musste ein geringerer Anteil vom Einkommen für die Kreditfinanzierung aufgewendet werden.
So mussten im Jahr 2025 beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für Zinsen gezahlt werden. Im Vorjahr waren es noch 18,4 Prozent.
Mieter zahlten im Schnitt über alle Regionen hinweg 13,5 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung, im Vorjahr waren es 14,1 Prozent. Somit belastet der Kauf einer Wohnung in einigen Regionen das Einkommen weniger als die Miete. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“.
In den 38 teuersten Regionen wohnen 20 Prozent der Deutschen
- Wohnatlas 2026 (Bild: Postbank)
Zum Vergrößern Bild klicken.
„Der Vergleich von Miete und Kauf einer Wohnung fällt in vielen Regionen wieder zugunsten von Eigentum aus. Während die Mieten deutlich zulegen, steigen Kaufpreise nur moderat, gleichzeitig wachsen die Einkommen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Bank.
Derzeit leben 30 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In 160 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen.
20 Prozent der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 38 Regionen, in denen die Kaufpreise im Vergleich sehr hoch sind. Dort müssen mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage hier jedoch entschärft: 2024 waren es noch 25 Prozent der Haushalte in 56 Regionen.
Großstädte und Urlaubsregionen bleiben besonders teuer
Den höchsten Anteil des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung müssen Käufer im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören, mit 45,7 Prozent aufwenden. Unter den Top Ten befinden sich auch die Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (37,8 Prozent), Miesbach und Garmisch-Partenkirchen (jeweils 34,4 Prozent).
Hinzu kommen die Metropolen München (41 Prozent), Berlin (39,5 Prozent), Hamburg (37,8 Prozent) und Frankfurt am Main (36,2 Prozent). In den Großstädten ist auch die Mietbelastung am höchsten. Angeführt wird die Rangliste von Berlin und München, mit jeweils im Schnitt 24,5 Prozent des Haushaltseinkommens.
| Rang | Stadt | Anteil Finanzierung Kauf² | Anteil Miete³ | Einkommen¹ |
|---|---|---|---|---|
| Sortiert nach Anteil der Finanzierung am durchschnittlichen verfügbaren regionalen Haushaltseinkommen. ¹ Regional durchschnittlich verfügbares Haushaltseinkommen, ² Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 3,75 % pro Jahr, Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren, ³ Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand. Quellen: Value AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI. | ||||
| 1 | München | 41,0 % | 24,5 % | 78.566 |
| 2 | Berlin | 39,5 % | 24,5 % | 53.337 |
| 3 | Hamburg | 37,8 % | 20,9 % | 61.151 |
| 4 | Potsdam | 36,9 % | 20,2 % | 58.291 |
| 5 | Frankfurt am Main | 36,2 % | 22,8 % | 63.188 |
| 6 | Freiburg im Breisgau | 33,4 % | 23,6 % | 57.658 |
| 7 | Heidelberg | 33,0 % | 22,3 % | 58.611 |
| 8 | Regensburg | 32,6 % | 20,6 % | 56.381 |
| 9 | Lübeck | 30,1 % | 19,5 % | 50.929 |
| 10 | Rostock | 29,9 % | 18,1 % | 49.046 |
In Ostdeutschland ist der Immobilienerwerb oft vorteilhafter
Wie in den Vorjahren belastet vor allem in Ostdeutschland die Kreditfinanzierung das Einkommen regional teilweise weniger als die Miete (VersicherungsJournal 10.7.2025).
Den größten Vorteil haben Käufer im Saale-Orla-Kreis (Thüringen): Hier zahlen sie 7,2 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung – das sind 3,3 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung.
Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Thüringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Thüringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen Käufer ebenfalls mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens.
Gute Bedingungen beim Kauf gegenüber der Miete bieten auch einige Großstädte: Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen Kaufende in Duisburg und Kaiserslautern (beide 0,9 Prozentpunkte) und Mönchengladbach (0,6 Prozentpunkte).
| Rang | Stadt/Kreis | Bundesland | Anteil Finanzierung Kauf² | Anteil Miete³ | Differenz in Prozentpunkten |
|---|---|---|---|---|---|
| Sortiert nach größter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2025 für Kauf oder Miete. ¹ Regional durchschnittlich verfügbares Haushaltseinkommen, ² Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre, Zins 3,75 % pro Jahr, Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren, ³ Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Quellen: Value AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI. | |||||
| 1 | Saale-Orla-Kreis | Thüringen | 7,2 % | 10,5 % | -3,3 |
| 2 | Hildburghausen, Landkreis | Thüringen | 7,5 % | 10,6 % | -3,2 |
| 3 | Dessau-Roßlau, Stadt | Sachsen-Anhalt | 8,8 % | 11,8 % | -3,0 |
| 4 | Kyffhäuserkreis | Thüringen | 7,4 % | 10,4 % | -3,0 |
| 5 | Greiz, Landkreis | Thüringen | 6,3 % | 9,3 % | -2,9 |
| 6 | Vogtlandkreis | Sachsen | 6,6 % | 9,4 % | -2,8 |
| 7 | Unstrut-Hainich-Kreis | Thüringen | 7,6 % | 10,4 % | -2,8 |
| 8 | Eichsfeld, Landkreis | Thüringen | 8,2 % | 10,9 % | -2,6 |
| 9 | Goslar, Landkreis | Niedersachsen | 9,9 % | 12,4 % | -2,5 |
| 10 | Mansfeld-Südharz, Landkreis | Sachsen-Anhalt | 7,9 % | 10,3 % | -2,4 |
