6.11.2026 – Leerstand, Sanierung und Nutzungsänderung folgen oft nach einem Wechsel des Immobilienbesitzers. Damit verbunden sind oft Anzeige- oder Sicherungsobliegenheiten oder es geht eine Gefahrerhöhung einher, die dem Versicherer gemeldet werden muss. Was das für den Versicherungsvertrag bedeutet und worauf zu achten ist, erläutert der Immobilien- und Versicherungsmakler Eduard Gashi in einem Gastbeitrag.
Das Haus ist verkauft. Die Familie ist ausgezogen, der Käufer plant den Umbau und im Keller tropft seit Dienstag ein Rohr. Bemerken wird es vorerst niemand. Genau hier beginnt eine Phase, die bei Immobilienverkäufen leicht aus dem Blick gerät: Zwischen letzter Nutzung und nächstem Einzug verändert sich das Gebäude oft schneller als sein Versicherungsvertrag.
Was passiert mit dem Haus, während alle auf die Übergabe warten? Längerer Leerstand, eine offene Dachfläche oder eine neue Nutzung können Beratungsbedarf auslösen, bevor der Käufer im Grundbuch steht.
Leerstand beginnt mit der tatsächlichen Nichtnutzung
- Eduard Gashi (Bild: privat)
Ein Gebäude wartet mit seinem Leerstand nicht auf den Notartermin. Nach einem Erbfall steht manchmal noch der gedeckte Tisch im Haus, obwohl dort seit Wochen niemand mehr wohnt.
Für die Wohngebäudeversicherung zählt, wie das Objekt tatsächlich genutzt und betreut wird. Fehlt der Alltag im Haus, fehlt häufig auch die beiläufige Schadenkontrolle.
Das Rauschen einer Leitung hört niemand. Ein feuchter Fleck an der Decke bleibt unbemerkt. Im Winter kann unzureichender Frostschutz hinzukommen.
„Es schaut regelmäßig jemand vorbei“, verdient eine Nachfrage: Wer prüft welche Räume und Anlagen? Ist die Betreuung durchgehend organisiert? Besichtigungstermine ersetzen nicht automatisch die vertraglich erforderliche Gebäudekontrolle.
Eine feste Schonfrist gibt es nicht für jeden Vertrag
Wie lange darf ein Haus leer stehen? Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort in Wochen oder Monaten. Entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse und die vereinbarten Versicherungsbedingungen einschließlich individueller Zusagen.
Die Mitversicherung vorübergehenden Leerstands lässt Anzeige- oder Sicherungsobliegenheiten nicht zwangsläufig entfallen. Für die Abstimmung braucht der Versicherer Angaben zu Beginn, Umfang und Dauer der Nichtnutzung sowie zu Beheizung und Kontrolle.
Nicht jeder Auszug ist eine erhebliche Gefahrerhöhung. § 27 VVG nimmt unerhebliche oder nach den Umständen als mitversichert anzusehende Gefahrerhöhungen von den §§ 23 bis 26 VVG aus. Entscheidend bleibt der Einzelfall.
Eine Nachricht ist noch keine Einwilligung
Bei § 23 VVG kommt es auf die Unterscheidung an: Eine Gefahrerhöhung darf der Versicherungsnehmer grundsätzlich nicht ohne Einwilligung des Versicherers vornehmen oder durch Dritte gestatten. Erkennt er eine selbst vorgenommene oder gestattete Gefahrerhöhung nachträglich, muss er sie unverzüglich anzeigen. Entsteht sie unabhängig von seinem Willen, ist sie nach Kenntnis ebenfalls unverzüglich anzuzeigen.
Planbare Veränderungen gehören daher vor ihrem Beginn auf den Tisch. Die E-Mail mit der Ansage „Ab Montag wird das Dach abgedeckt“ ersetzt keine erforderliche Einwilligung. Aus der Rückmeldung des Versicherers sollte hervorgehen, ob und unter welchen Voraussetzungen das veränderte Risiko weiter versichert wird. Bleibt die Antwort aus, ist Nachfassen gefragt.
Die Sanierung hat zwei Gesichter
Ein neues Dach und erneuerte Leitungen verbessern den Gebäudezustand. Zunächst werden aber das alte Dach entfernt oder Installationen geöffnet. Der künftige Zustand sagt wenig über die Risiken der Bauphase aus.
„Wir renovieren ein bisschen“ ist keine ausreichende Baubeschreibung. Dahinter können frische Tapeten stecken oder eine Entkernung bis auf die tragenden Wände. Besonders prüfungsbedürftig sind Maßnahmen, bei denen das Dach ganz oder teilweise entfernt wird oder das Gebäude überwiegend unbenutzbar wird.
Zu erfassen sind Umfang und Dauer der Arbeiten, Bewohnbarkeit, Eingriffe in Leitungen und Heizung sowie Schutzmaßnahmen. Verlängert sich die Bauphase, ist gegebenenfalls die Vereinbarung mit dem Versicherer anzupassen.
Gesondert zu prüfen sind die Deckung für das bestehende Gebäude, Schäden an Bauleistungen und Haftpflichtansprüche aus dem Vorhaben. Ob eine Bauleistungs- oder Bauherrenhaftpflichtversicherung ergänzend benötigt wird, hängt vom Projekt und den vorhandenen Verträgen ab.
Neue Nutzung braucht eine genaue Beschreibung
Nach Abschluss sind die Vertragsdaten zu prüfen: Zusätzliche Wohnfläche, veränderte Ausstattung oder eine neue Nutzung können Anpassungen erfordern.
Aus dem Erdgeschoss wird eine Praxis, aus dem Wohnhaus eine Unterkunft für wechselnde Gäste. Eine behördliche Genehmigung kann die baurechtliche Frage klären. Ob die Nutzung zum Versicherungsvertrag passt, ist gesondert zu prüfen.
„Gewerblich“ ist ungefähr so aussagekräftig wie die Formulierung „größeres Auto“. Welche Tätigkeit findet auf welchen Flächen statt? Gibt es Kundenverkehr, besondere Anlagen oder Lagerungen? Wann beginnt die Nutzung?
Ein Büroarbeitsplatz und ein Betrieb mit erhöhten Brandlasten verlangen unterschiedliche Bewertungen.
Zuständigkeiten für Schutzmaßnahmen klären
Gerade während des Verkaufs entstehen praktische Zuständigkeitslücken. Der Verkäufer hält den Käufer bereits für verantwortlich. Der Käufer wartet auf die Übergabe. Der Immobilienmakler besitzt einen Schlüssel, hat aber keinen Auftrag zur laufenden Gebäudekontrolle.
Deshalb gehört zur Beratung auch die Frage, wer welche Schutzmaßnahmen ab welchem Zeitpunkt umsetzt. Je nach Bedingungswerk können ausreichend häufige Kontrollen, das Absperren und Entleeren wasserführender Anlagen sowie Maßnahmen zum Frostschutz erforderlich sein. Die konkrete Aufgabenverteilung sollte nachvollziehbar festgehalten werden.
Beratungsbedarf erkennen und offene Punkte verfolgen
Erfährt der betreuende Versicherungsvermittler von Leerstand, größeren Umbauten oder einer Nutzungsänderung, besteht Anlass zur Prüfung. Welche Pflichten daraus folgen, hängt auch von seiner Stellung und dem vereinbarten Betreuungsumfang ab.
Dokumentiert werden sollten Sachverhalt, Hinweise, Empfehlung und Kundenentscheidung sowie die Rückmeldung des Versicherers. Eine fehlende Baubeschreibung oder ausstehende Deckungsentscheidung gehört auf Wiedervorlage.
Über Rechtsfolgen ist differenziert zu informieren. § 26 VVG sieht unter bestimmten Voraussetzungen Leistungskürzungen oder Leistungsfreiheit vor. Dabei spielen unter anderem Verschulden und Ursächlichkeit eine Rolle. Jeder nicht gemeldete Leerstand führe automatisch zum vollständigen Verlust des Versicherungsschutzes: Diese Aussage wäre zu pauschal.
Der Eintritt des Erwerbers in das Versicherungsverhältnis nach § 95 VVG und die Veräußerungsanzeige nach § 97 VVG betreffen den Eigentümerwechsel. Die Prüfung veränderter Gebäuderisiken ersetzen sie nicht. Wer nach der nächsten Nutzung fragt, erfährt deshalb oft mehr über den Beratungsbedarf als durch die bloße Mitteilung des Verkaufstermins. Das Rohr im Keller wartet schließlich auch nicht auf den Grundbucheintrag.
Der Autor ist Inhaber von EG ImmoFinanz in Lappersdorf bei Regensburg und als Immobilien-, Versicherungs- und Finanzmakler tätig. Der Fachwirt für Versicherungen und Finanzen (IHK), Bachelor Professional of Insurance and Finance (CCI) und Immobilienmakler (IHK) verbindet immobilienwirtschaftliche und versicherungsfachliche Perspektiven.
